Brolägdan och mäster skräddare
När det blev lördag, så gick den lille mannen till skräddaren igen.
- Goddag, goddag, mäster skräddare, är mina vantar färdiga?
- Ack nej.
- Är de inte färdiga? Varför då?
- Ack jo, det bidde inga vantar.
- Bidde det inga vantar? Vad bidde det då?
- Det bidde ingenting.
- Jaså, bidde det ingenting? Det var bra, mäster skräddare. Tack så mycket, mäster skräddare. Adjö, adjö, mäster skräddare.
Och så gick den lille mannen och kom aldrig mer igen.
Socialdemokraterna och Vänstern gick till val och lovade folket i Åre tak över huvudet, billiga hyresrätter rent utav. Sådana som vanligt folk har råd att bo i, centralt i Åre dessutom med gångavstånd till service och nöje. För att lyckas med sin föresats tog dom Västjämtalnds Väl i hand efter valet och tog över makten i kommunen, men av det löftet bidde det ingeting.
- Goddag, goddag, mäster skräddare, är mina vantar färdiga?
- Ack nej.
- Är de inte färdiga? Varför då?
- Ack jo, det bidde inga vantar.
- Bidde det inga vantar? Vad bidde det då?
- Det bidde ingenting.
- Jaså, bidde det ingenting? Det var bra, mäster skräddare. Tack så mycket, mäster skräddare. Adjö, adjö, mäster skräddare.
Och så gick den lille mannen och kom aldrig mer igen.
Socialdemokraterna och Vänstern gick till val och lovade folket i Åre tak över huvudet, billiga hyresrätter rent utav. Sådana som vanligt folk har råd att bo i, centralt i Åre dessutom med gångavstånd till service och nöje. För att lyckas med sin föresats tog dom Västjämtalnds Väl i hand efter valet och tog över makten i kommunen, men av det löftet bidde det ingeting.
(nu glömmer ni väl inte att klicka på länkarna i artikeln?)
Jonas Henning, du som är Moderaternas ordförande i Åre, kan du förklara varför det inte blev någonting?
Javisst, det hela handlar om grundskolematematik. En enkel ekvation, där man har och drar ifrån, du vet plus och minus, som man får lära sig i årskurs ett. Addition, subtraktion och lite enkel multiplikation.
Förklara för mig, politik kan inte vara så enkelt.
-Javisst, vi tar brolägdan som ett räkneexempel: när vi börjar resan i vår ekvation år 2017 så är målet att skapa en byggrätt som kommer att landa på 11800 m2 BTA.
Jonas Henning, du som är Moderaternas ordförande i Åre, kan du förklara varför det inte blev någonting?
Javisst, det hela handlar om grundskolematematik. En enkel ekvation, där man har och drar ifrån, du vet plus och minus, som man får lära sig i årskurs ett. Addition, subtraktion och lite enkel multiplikation.
Förklara för mig, politik kan inte vara så enkelt.
-Javisst, vi tar brolägdan som ett räkneexempel: när vi börjar resan i vår ekvation år 2017 så är målet att skapa en byggrätt som kommer att landa på 11800 m2 BTA.
kan du förklara vad BTA betyder?
BTA betyder bruttototalarea, ett begrepp man får lära sig långt efter att man gått ut gymnasiet, men för en sjuåring så kan man förklara det som storleken på det som man får bygga, och varje kvadratmeter BTA är en byggkloss som har ett värde, som guldtackor ungefär. Byggrätten som skapas skall användas för att bygga billiga hyresrätter åt folket är det tänkt.
Jag fattar, men hur kommer mäster skräddare in i bilden här?
Den blivande BTA:an på brolägdan skall rymmas på en yta av 17921m2 (m2 = kvadratmeter vilket är matte 1 för er som gått på gymnasiet). För er andra kan man säga att ytan är stor som tre fotbollsplaner i Duved, inte helt hundra med andra ord.
Jag fattar, men hur kommer mäster skräddare in i bilden här?
Den blivande BTA:an på brolägdan skall rymmas på en yta av 17921m2 (m2 = kvadratmeter vilket är matte 1 för er som gått på gymnasiet). För er andra kan man säga att ytan är stor som tre fotbollsplaner i Duved, inte helt hundra med andra ord.
Äger kommunen all mark här?
Kommunens markinnehav utgör 65% (% = procent, det börjar vi räkna på i årskurs 5) av den yta som kommer att utgöra exploateringsområdet brolägdan när denna ekvation startar. På fastigheten har Årehus ett bostadsbestånd, Svegståget med 20 hyresrätter som är fullt fungerande med rimlig hyra.
Vem äger resten?
Privatägd mark på samma exploateringsområde vid den här tidpunkten består av tre fastigheter om ca 2000m2 vardera, två bebyggda med villor och en obebyggd: Totten 2:39, 2105m2, Totten 2:40, 2085m2, del av Totten 2:3, ca 2000m2.
Grattis till dom om det är lika mycket värt som guld!
Ja, men tricket i allt bondfångeri är att få folk att tro att det dom har att sälja är tämligen värdelöst annars blir det ingen uppsida på fånget. Årehus och dess VD Helen Olausson vill ju ha kontrollen över hela området, därför börjar dom förhandla med dom olika markägarna om utköp.
Jaha, vad blir utfallet?
Jo, Totten 2:39 är ett en villa i suterräng som ägs av en gammal årefamilj, dom får bra betalt i Januari 2018, 6,6 miljoner. Sen går affärerna lite i stå. Dom andra privata fastighetsägarna anar kanske att det finns guld att tälja.
Vad händer?
Inga affärer går i hamn innan Helen kallar in sin sköldmö Anne-Katrin Ångnell som är delägare i Norrbryggan för en riktig värdering 2021, innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Ångnell konstaterar att en kvadratmeter BTA på brolägdan är värd 25 000kr, vilket gör att hela brolägdan blir värderad till hiskeliga 295 miljoner kronor. Tufft besked för Totten 2:39 som något år tidigare sålt 11,7% av den blivande BTAn för 6,6 miljoner istället för 34 miljoner som den nu blev värderad till. Värderingen Norrbryggan gjorde åt Årehus hade enligt mail från Ångnell endast till syfte att hitta ett pris att köpa ut Totten 2:40 för som utgjorde 11,6% av BTA.
Vad bra, då kunde Årehus även köpa den fastigheten!
Man kan tro det, men Årehus visar sig plötsligen särdeles dåliga på att spela poker. I mars 2021 släpper man för första gången ett styrelseprotokoll till allmän beskådan där man öppet visar handen och ger VD Helen Olausson mandat att köpa Totten 2:40 för 25 miljoner, detta fast man precis låtit värdera den till 34 miljoner. Aldrig förr eller senare har man i ett styrelseprotokoll på Årehus visat vilka summor man har för avsikt att göra affär på. Att lägga alla korten på bordet innan motparten har synat visar sig även denna gång vara en dålig väg framåt.
Hur menar du, kan du förklara?
Jag känner att jag måste ta hjälp av Kenny Rogers här, han förklarar så att man begriper, men då måste man förstå engelska och det får man lära sig i tredje klass: (Jonas tar upp en gammal LP skiva och drar ut skivan ut konvolutet på The Gambler och läser på pappret som omger vinylen):
"Son, I've made a life Out of readin' people's faces, Knowin' what the cards were By the way they held their eyes, So if you don't mind my sayin' I can see you're out of aces, For a taste of your whiskey I'll give you some advice, If you're gonna play the game, boy You gotta learn to play it right, You've got to know when to hold 'em, Know when to fold 'em, Know when to walk away, And know when to run, You never count your money, When you're sittin' at the table, There'll be time enough for countin’, When the dealin's done.
Här sitter en hyfsat slipad affärsman på lagfarten, han säljer inte till Årehus utan gör istället upp med Dählie och får 38 miljoner för sina 2085m2, så nu börjar vi snacka guld. Dählie som plötsligen fått trumfkortet i hand säljer direkt fastigheten till Årehus för 31 miljoner.
Vad menar du, det är ju en skitdålig affär. Varför gör Dählie på detta viset?
Så klart gör inte Dählie en förlust annat än på pappret, han är ju inte filantropiskt lagd direkt. Han ser ju till att han har hjärter ess på handen, Totten 2:40 som Helen så hett eftertraktar och är beredd att göra vad som helst för att få händerna på.
Vem äger resten?
Privatägd mark på samma exploateringsområde vid den här tidpunkten består av tre fastigheter om ca 2000m2 vardera, två bebyggda med villor och en obebyggd: Totten 2:39, 2105m2, Totten 2:40, 2085m2, del av Totten 2:3, ca 2000m2.
Grattis till dom om det är lika mycket värt som guld!
Ja, men tricket i allt bondfångeri är att få folk att tro att det dom har att sälja är tämligen värdelöst annars blir det ingen uppsida på fånget. Årehus och dess VD Helen Olausson vill ju ha kontrollen över hela området, därför börjar dom förhandla med dom olika markägarna om utköp.
Jaha, vad blir utfallet?
Jo, Totten 2:39 är ett en villa i suterräng som ägs av en gammal årefamilj, dom får bra betalt i Januari 2018, 6,6 miljoner. Sen går affärerna lite i stå. Dom andra privata fastighetsägarna anar kanske att det finns guld att tälja.
Vad händer?
Inga affärer går i hamn innan Helen kallar in sin sköldmö Anne-Katrin Ångnell som är delägare i Norrbryggan för en riktig värdering 2021, innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Ångnell konstaterar att en kvadratmeter BTA på brolägdan är värd 25 000kr, vilket gör att hela brolägdan blir värderad till hiskeliga 295 miljoner kronor. Tufft besked för Totten 2:39 som något år tidigare sålt 11,7% av den blivande BTAn för 6,6 miljoner istället för 34 miljoner som den nu blev värderad till. Värderingen Norrbryggan gjorde åt Årehus hade enligt mail från Ångnell endast till syfte att hitta ett pris att köpa ut Totten 2:40 för som utgjorde 11,6% av BTA.
Vad bra, då kunde Årehus även köpa den fastigheten!
Man kan tro det, men Årehus visar sig plötsligen särdeles dåliga på att spela poker. I mars 2021 släpper man för första gången ett styrelseprotokoll till allmän beskådan där man öppet visar handen och ger VD Helen Olausson mandat att köpa Totten 2:40 för 25 miljoner, detta fast man precis låtit värdera den till 34 miljoner. Aldrig förr eller senare har man i ett styrelseprotokoll på Årehus visat vilka summor man har för avsikt att göra affär på. Att lägga alla korten på bordet innan motparten har synat visar sig även denna gång vara en dålig väg framåt.
Hur menar du, kan du förklara?
Jag känner att jag måste ta hjälp av Kenny Rogers här, han förklarar så att man begriper, men då måste man förstå engelska och det får man lära sig i tredje klass: (Jonas tar upp en gammal LP skiva och drar ut skivan ut konvolutet på The Gambler och läser på pappret som omger vinylen):
"Son, I've made a life Out of readin' people's faces, Knowin' what the cards were By the way they held their eyes, So if you don't mind my sayin' I can see you're out of aces, For a taste of your whiskey I'll give you some advice, If you're gonna play the game, boy You gotta learn to play it right, You've got to know when to hold 'em, Know when to fold 'em, Know when to walk away, And know when to run, You never count your money, When you're sittin' at the table, There'll be time enough for countin’, When the dealin's done.
Här sitter en hyfsat slipad affärsman på lagfarten, han säljer inte till Årehus utan gör istället upp med Dählie och får 38 miljoner för sina 2085m2, så nu börjar vi snacka guld. Dählie som plötsligen fått trumfkortet i hand säljer direkt fastigheten till Årehus för 31 miljoner.
Vad menar du, det är ju en skitdålig affär. Varför gör Dählie på detta viset?
Så klart gör inte Dählie en förlust annat än på pappret, han är ju inte filantropiskt lagd direkt. Han ser ju till att han har hjärter ess på handen, Totten 2:40 som Helen så hett eftertraktar och är beredd att göra vad som helst för att få händerna på.
Så Dählie får köpa BTA på dryga 7500m2 på Kallströms lägda istället för 60 miljoner, som kompensation?
Här hade Årehus kunnat bygga många billiga hyresrätter eftersom kommunen redan ägde marken som var detaljplanerad. Det avstår man ifrån för att istället gå från bordet med 29 miljoner i cash. Det blir lite som att kissa i sängen, det värmer gott till en början men snart blir det både kallt och blött.
Så nu är plötsligt BTA på gångavstånd till torget bara värd 4 000kr per m2 istället för 25 000kr menar du?
Precis, Helens kompisar på Norrbryggan gör dom värderingar som behövs för dagen, gungor och karuseller, du vet. Kvar att lösa är Totten 2:3, en långsmal remsa efter E14, värdelös egentligen för alla andra än den som vill kontrollera hela brolägdan och vet värdet på en BTA. I april 2022 får Årehus köpa loss markbiten för 370 000kr, det är mark som utgör 11% av den BTA som av Årehus är värderad till 295 miljoner.
Okej, men nu kontrollerar Årehus hela brolägdan, och det har kostat dom ca 38 miljoner att ta kontroll över de 35% man inte redan ägde. Med tanke på att brolägdan är värderad till 295 miljoner så är det i det stora hela en bra affär för Årehus och därmed för Åreborna, eller hur?
Ja, det skulle det ju kunna varit om man sålt hela projektet för 295 miljoner till någon privat exploatör, då hade man fått loss pengar att bygga hyresrätter för. Eller sålt byggrätten på kallströms lägda till det faktiska värdet. Men nu gjorde man inte det, utan man skickade istället in hela fastigheten på brolägdan till det bokförda värdet (59,3 miljoner) i ett bolag som man precis släppt ifrån sig 60% av för 2,7 miljoner till Tagehus, en plan som man smitt länge på. Mikael Sundman är ordförande i Årehus där han sitt på ett mandat från Västjämtlands Väl, ett parti han själv var med och startade och som gick till val på att avveckla kommunala bolag som konkurrerar med det privata näringslivet, här gör han precis tvärt om, startar ett.
Men trots allt, 11800 BTA hyreslägenheter, det blir många lägenheter det!
Javisst! Man planerar 135 lägenheter i fem höghus, men minst 62 av dom ska bli bostadsrätter och säljas till marknadspris, just nu ligger dom ute för dryga 90 000kr per m2, något lägre än vad Dählie säljer sina lägenheter för på kallströms lägda. Dom lägenheter som säljs på brolägdan kommer med största sannolikhet inte bosättas av kommande generation årebor. Av vallöftet från S, V och VV om att bygga billiga hyresrätter blev det istället dyra bostadsrätter. (Jonas Henning säger 135 lägenheter, men det förekommer även uppgifter om 160 lägenheter).
Jamen, även 73 hyreslägenheter är även det ett tillskott!
Jojo, men du måste räkna bort det vi hade när vi började räkna. På brolägdan fanns det redan 20 hyreslägenheter som rivs, dessutom har Årehus köpt in två villor. Det gör att vi startade ekvationen på 22 bostäder för bofasta. Här pratar vi ett 50-tal kommuninvånare som blir av med sina nuvarande bostäder, blir utslängda ur dessa för att tvingas in i dyr nyproduktion.
Jamen, även 51 lägenheter är ett tillskott!
Eller hur, men nu äger Årehus bara 40% av dessa tillkommande hyreslägenheter som enligt utsago ska byggas om dom ens kommer att byggas. Blir kalkylen för dålig för hyreslägenheter så finns det ingen garanti att dom inte blir bostadsrätter. 40% av 51 är om vi avrundar uppåt 21 lägenheter, resten äger ju Tagehus. När vi började den är ekvationen hade vi 22.
Minus 1, det är ingen bra matematik!
Fast, den slutar ju inte här!
Inte, hur mycket minus kan det bli egentligen?
Jo, den hyfsat slipade affärsmannen hade ett ess till i rockärmen som han halade upp när Årehus gjort storaffär med Dählie. Han hade nämligen ett avtal som sa att han trots att han sålt sin fastighet på brolägdan fick köpa in sig i projektet, till Helens stora fasa. Hon ville ju till varje pris ha Tagehus som partner, och enbart Tagehus.
Jonas citerar Kenny rogers igen:
Så nu är plötsligt BTA på gångavstånd till torget bara värd 4 000kr per m2 istället för 25 000kr menar du?
Precis, Helens kompisar på Norrbryggan gör dom värderingar som behövs för dagen, gungor och karuseller, du vet. Kvar att lösa är Totten 2:3, en långsmal remsa efter E14, värdelös egentligen för alla andra än den som vill kontrollera hela brolägdan och vet värdet på en BTA. I april 2022 får Årehus köpa loss markbiten för 370 000kr, det är mark som utgör 11% av den BTA som av Årehus är värderad till 295 miljoner.
Okej, men nu kontrollerar Årehus hela brolägdan, och det har kostat dom ca 38 miljoner att ta kontroll över de 35% man inte redan ägde. Med tanke på att brolägdan är värderad till 295 miljoner så är det i det stora hela en bra affär för Årehus och därmed för Åreborna, eller hur?
Ja, det skulle det ju kunna varit om man sålt hela projektet för 295 miljoner till någon privat exploatör, då hade man fått loss pengar att bygga hyresrätter för. Eller sålt byggrätten på kallströms lägda till det faktiska värdet. Men nu gjorde man inte det, utan man skickade istället in hela fastigheten på brolägdan till det bokförda värdet (59,3 miljoner) i ett bolag som man precis släppt ifrån sig 60% av för 2,7 miljoner till Tagehus, en plan som man smitt länge på. Mikael Sundman är ordförande i Årehus där han sitt på ett mandat från Västjämtlands Väl, ett parti han själv var med och startade och som gick till val på att avveckla kommunala bolag som konkurrerar med det privata näringslivet, här gör han precis tvärt om, startar ett.
Men trots allt, 11800 BTA hyreslägenheter, det blir många lägenheter det!
Javisst! Man planerar 135 lägenheter i fem höghus, men minst 62 av dom ska bli bostadsrätter och säljas till marknadspris, just nu ligger dom ute för dryga 90 000kr per m2, något lägre än vad Dählie säljer sina lägenheter för på kallströms lägda. Dom lägenheter som säljs på brolägdan kommer med största sannolikhet inte bosättas av kommande generation årebor. Av vallöftet från S, V och VV om att bygga billiga hyresrätter blev det istället dyra bostadsrätter. (Jonas Henning säger 135 lägenheter, men det förekommer även uppgifter om 160 lägenheter).
Jamen, även 73 hyreslägenheter är även det ett tillskott!
Jojo, men du måste räkna bort det vi hade när vi började räkna. På brolägdan fanns det redan 20 hyreslägenheter som rivs, dessutom har Årehus köpt in två villor. Det gör att vi startade ekvationen på 22 bostäder för bofasta. Här pratar vi ett 50-tal kommuninvånare som blir av med sina nuvarande bostäder, blir utslängda ur dessa för att tvingas in i dyr nyproduktion.
Jamen, även 51 lägenheter är ett tillskott!
Eller hur, men nu äger Årehus bara 40% av dessa tillkommande hyreslägenheter som enligt utsago ska byggas om dom ens kommer att byggas. Blir kalkylen för dålig för hyreslägenheter så finns det ingen garanti att dom inte blir bostadsrätter. 40% av 51 är om vi avrundar uppåt 21 lägenheter, resten äger ju Tagehus. När vi började den är ekvationen hade vi 22.
Minus 1, det är ingen bra matematik!
Fast, den slutar ju inte här!
Inte, hur mycket minus kan det bli egentligen?
Jo, den hyfsat slipade affärsmannen hade ett ess till i rockärmen som han halade upp när Årehus gjort storaffär med Dählie. Han hade nämligen ett avtal som sa att han trots att han sålt sin fastighet på brolägdan fick köpa in sig i projektet, till Helens stora fasa. Hon ville ju till varje pris ha Tagehus som partner, och enbart Tagehus.
Jonas citerar Kenny rogers igen:
”You've got to know when to hold 'em, Know when to fold 'em, Know when to walk away, And know when to run
You never count your money, When you're sittin' at the table, There'll be time enough for countin'
When the dealin's done.”
Hur löste hon det?
Jo, på Lienvägen ägde kommunen en tomt som höll på att detaljplaneras för hyreslägenheter, i kurvan ovanför Thomassons. Den rycktes plötsligen ut ur detaljplanearbetet av kommunen försommaren 2022 som lät den värderas. I värderingsunderlaget som kommunen tagit fram kan man läsa att det på kommunens fastighet enligt kommunens egen värdering fanns möjlighet till 44 hyreslägenheter på 2850 BTA och med dem som grund värderades fastigheten helt obegripligt till låga 6 miljoner. Den här fastigheten fick den hyfsat slipade affärsmannen köpa som kompensation för att han rev sin option på brolägdan.
You never count your money, When you're sittin' at the table, There'll be time enough for countin'
When the dealin's done.”
Hur löste hon det?
Jo, på Lienvägen ägde kommunen en tomt som höll på att detaljplaneras för hyreslägenheter, i kurvan ovanför Thomassons. Den rycktes plötsligen ut ur detaljplanearbetet av kommunen försommaren 2022 som lät den värderas. I värderingsunderlaget som kommunen tagit fram kan man läsa att det på kommunens fastighet enligt kommunens egen värdering fanns möjlighet till 44 hyreslägenheter på 2850 BTA och med dem som grund värderades fastigheten helt obegripligt till låga 6 miljoner. Den här fastigheten fick den hyfsat slipade affärsmannen köpa som kompensation för att han rev sin option på brolägdan.
När gjordes den här affären och vem skrev på köpekontraktet?
10 februari 2023 skrev dom båda kommunalråden Mikael Sundman (VV) och Martine Eng (S) på köpehandlingen och sålde ut den till den hyfsat slipade affärsmannen för 6 miljoner. Detta görs trots att Martines föregångare Peter Bergman (S) var en av dom mest högljudda motståndarna till att dra igång den här karusellen från första början.
Pågick det inte en polisutredning mot Årehus vid den här tidpunkten?
Jo, den ligger för närvarande hos åklagaren. Man ska också ha i åtanke att det vid den här tidpunkten på Maritnes initiativ pågår en internutredning från kommunstyrelsen mot Årehus och att kommunens visselbåsartjänst också håller på att utreda Årehus affärer. Ingen vet ännu vad dessa utredningar mynnat ut i.
Jösses vilka turer och vilka komplicerade affärer, den här ekvationen ser ju snarare ut som något man får lära sig på KTH eller på Svartsjöanstalten för den delen än i grundskolan, eller hur?
Javisst, många turer blir det i Årehus karuseller, man kan bli snurrig i huvudet och illamående för mindre. Det verkar i alla fall vara en matematisk formel från den högre skolan. För Årehus börjar dock den ekonomiska kalkylen trilla på plats. Man fick ju ge sex miljoner mer för Totten 2:40 än vad man bestämt tidigare, nu får man tillbaka dessa, 31 miljoner -6 miljoner = 25 miljoner. Den hyfsat slipade affärsmannen hade fått flytta lika långt väster om torget som han tidigare bodde öster om torget, som plåster på såret så stod han där med 32 miljoner på fickan. Han var nöjd med det, frågar man honom så borde Helen få en staty i guld på Åre torg.
Det kanske kan vara en idé för destinationsbolaget att ta upp?
Ja, kanske det, trixandet med fastigheterna kan ju jämställas med Zlatans trollkonster när han gör motståndarna till publik och lurar upp dom på läktarn. Skämt å sido, även om Dählie, Årehus, Tagehus och den hyfsat slipade affärsmanen verkar vara nöjda med sina affärer så missade Åres kommuninnevånare möjligheten till hyresrätter även i kurvan mellan Kabinbanevägen och Lienvägen.
Just det, där miste vi 44 lägenheter, då ligger vi på minus 45 i vår ekvation!
Ja, eller minus 14 om vi utgår från att det blir 160 lägenheter på brolägdan. Det fanns till och med en privat exploatör som var beredd att köpa fastigheten på kabinbanevägen för att bygga dessa hyreslägenheter, frågan ställdes flera gånger till kommunstyrelsen, senast sommaren 2022. Men av detta blir det nu intet eftersom Åre kommun på Årehus begäran lyft ut fastigheten ut detaljplanen och sålt den till den hyfsat slipade affärsmannen för 6 miljoner som villatomt. Så den blivande villan ska vi nog också lägga till på pluskontot för att vara ärliga, då blir minuset bara 44.
"Vad bidde det då då?
Jaså, bidde det ingenting? Det var bra, mäster skräddare. Tack så mycket, mäster skräddare. Adjö, adjö, mäster skräddare."